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销售队伍的设计（第5页）

2。背靠知名店“大树”，货品互补，借市扬名，由于小店新开张，无论在知名度还是客源方面都要有个积累的过程。很多创业者熬不过这个阶段，大都是在开业后的一年内倒闭的。

3。面北朝南，成功一半；把握右手，成功在手，小店的朝向非常重要，特别是在中国南方各地。如果店面的朝向是南方或者西方，那么在近乎整个半年的夏季里，火辣辣的阳光会帮你赶走所有的客人（室内步行街另当别论）。

4。在人流方向上，你的小店最好选择在人流来向的右手边。因为中国交通规则的原因，大多数逛街的人会走在自己朝向的右手边。很多大型卖场的进口方向，右手边的货架陈列费高于左手边，原因也是如此。

5。不要贪图太便宜的房租，如果原店主开出明显低于正常市价的房租，那你也要小心了：或许是店面的产权或者店面的债务有问题？或许是此店有短期内被拆迁的可能性？尽可能杜绝“二手房东”。在租店面的时候，尽可能找到店面的原始所有人签约；因为经过层层转手的店面，无论在费用上还是以后的续约问题，都会有较大的隐患。

竞争对手分析

在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素：现有餐饮店的数量、现有餐饮店的规模分布、新餐饮店开张率，所有餐饮店的优势和劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。餐饮店过少的商圈，只有很少餐饮店提供满足商圈内消费者需求的服务；餐饮店过多的商圈，又有太多餐饮店提供服务，以致每家餐饮店都得不到相应的投资回报。

某餐饮店在2006年开张之后，基本上每个月都有新餐饮店开张。而每开一个新餐饮店之前，他们会按照惯例进行详细的商圈调查活动。

第一，从早上6点到晚上10点在将要开店的地方数人数车，选择一天中的不同时段，来测定客流量，这样的工作会持续3～5天，从而掌握了第一手客流量的资料；第二，进行商圈入口调查。他们选择商圈范围内的50户人家进行入户访问：“你一般去哪就餐？”“你非常看重餐饮店促销活动吗？”等问题。通过这样耐心细致的调查访问，该餐饮店充分了解到竞争商圈中的各种经营信息，确保新店开一家成功一家。

竞争对手分析是否正确是餐饮店经营成败的一个关键，因为餐饮店开发经营最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收，而竞争对手的选择正确与否直接想到投资的收益，所以要开办一家餐饮店，就要对竞争对手合理分析。

开店秘笈：

在同一区域里，肯定会有林林总总不同档次的各种餐饮店，如何在众餐饮店中脱颖而出，具备竞争力，并且能够抵制住别的餐饮店的竞争，谋得一个好的生存空间呢？

2。人流量大的地方不一定具有商机，一般人流量集中的地方往往租金昂贵，对于刚刚创业的餐饮店经营者们来说入场的门槛高，压力过大，竞争过于激烈。除非你选择的是品牌加盟店或者品牌小吃店，建议首次进入餐饮行业的朋友选择步行街这类人气高涨的地段，另外新兴的商务写字楼和刚刚入住的生活住宅小区相对于租金便宜，各项优惠措施幅度大，最主要的是竞争对手少，便于自己发展稳定客户。写字楼里的各公司职员和小区里的住户就是最稳定的消费人群。

签好店面房屋的租赁合同

租赁店面需要慎重考虑，如果稍有疏忽，就可能会使餐饮店家受损失。这中间最重要的步骤就是要签订房屋租赁合同，只有做好这项工作，餐饮店的经营才能得到保障。

小宋是东北人，2007年，他变卖了老家的房产，与家人一起到南方谋发展。小宋一心想有所发展，他打算在深圳搞餐饮。机缘巧合，小宋最终看中了某街道南路的一块商铺。10月，他开始和商铺管理者商谈租赁商铺开办东北餐饮店一事。

小宋的租赁合约谈判十分顺利，在约定签约的当天，对方又提出了一个所谓的优厚条件。商铺管理者提出要和小宋签阴阳合同，并将报至房屋租赁管理办公室备案的一份合同中的租赁面积减小。谈及其中的好处，对方表示，这可以规避上缴一部分费用，至于节省下来的“成本”，也可以使得小宋从中受用。经过一番思想斗争，小宋答应了对方所提出的签阴阳合同的事，而商铺管理者也将之前敲定的价格又相应下调了一些。

11月，小宋和该商铺管理者签署了房屋租赁合同书。最终，在送去备案的那份“阴阳合同”中，涉及到1、2两层的租赁总面积为178。6平米，每月租金为11232元，而在他与对方实际履行的“阴阳合同”中，1～2两层租赁面积为399。11平米，租金为15601。55元。按照规定，合同的期限为6年，该处物业每月的管理费标准是3元每平米。当日，在缴纳了相应的前期租金、物业费以及押金3。3万多元之后，小宋得以顺利进场，至此，他的东北餐饮店也迈出了第一步。

2008年2月，餐饮店顺利开张。开门营业的当日，小宋欣喜异常，但当时，他似乎并没有料及餐饮店之后的经营之路会走得如此艰辛。从初期的短暂红火，到后来的惨淡经营，小宋的餐饮店只用了很短的时间，便画出了一幅高开低走的曲线图。后期，餐饮店几乎是入不敷出，连续多月的亏损，终于让小宋无力再将生意维系下去。

2008年3月，在与小宋签订了约定终止合同，并签署相关的终止说明之后，该商铺管理者最终将铺位租给了一家日本料理店。偶然的一个机会，小宋得知该店与某装修队装修合同中涉及的1层面积为78平米，这个数字让他大为吃惊。因为在先前他与商铺管理者所签订的“阴阳合同”中，总计399。11平米的租赁面积由1、2两层的多块区域组成，而1层与2层区域虽然形状不同，但面积相差并不是太大，如将399。11的总面积一分为二，得出的结果显然与78平米相去甚远。

换句话说，签了阴阳合同，一心以为拿到了“低价”的小宋，实际却被多收了近一半的面积，仔细算来，多收的租金、管理费以及押金就大约有10万元。

得知自己被“骗”后，小宋也多次找到商铺管理者交涉，但对方以合同终止、双方合同关系已经结束为由，未予理睬。不得已，小宋于2008年4月向人民法院提起诉讼。

法院在经过一定审理调查后，以商铺管理者合同具有欺骗、商铺管理者故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，和提供虚假情况，存在合同欺诈行为，最后宣判商铺经营者返还多收受害者小宋的部分款项，并要求追加经济赔偿共计25万多元。

开店秘笈：

1。直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以避免日后不必要的麻烦。

2。出租承租双方必须对建筑物和建筑物内的附属设施的维修责任予以确定，一般在合理期限内由出租方负责维修或负担维修费用。

3。合同的起止日期一般由出租方确定，由于租赁合同经验签订后一般不再变动，所以经营者可以根据房租的高低，与出租方洽谈租赁期限。

4。明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，必须编制清单，注明完好程度，以作为租赁合同的附件。

5。出、承租双方首先要统一面积的计算标准，一般应以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。

6。经营者在租赁店面房屋时，要检验建筑物的公共设施，特别是要检验水电、暖气、燃气和排水设施等是否可以满足经营的需要。

7。合同中对违约行为要做出规定。在合同运行过程中，如承租者违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，承租者可通过仲裁或起诉要求赔偿损失。有关事项议定后，依照《中华人民共和国》签订房屋租赁合同。

由于店铺市场相对住宅市场而言因受政策影响较小，投资回报又被看好，所以相当一部分投资者仍钟情于商铺投资。而各类型商铺中，尤以适合餐饮行业的商铺最受欢迎。不过，在目前的餐饮商铺投资中，因设计缺陷、配套不到位等导致商铺不符合做餐饮标准从而引发纠纷的情况时有发生，投资者和开发商都需引以为戒。

在一龙翔小区投资购买了一套商铺的陈先生就大呼上当。2006年6月，陈先生看中了龙翔小区推出的产权式商铺，“就是感觉这里的商铺地段好、面积合适，特别适合做餐饮，所以陈先生才决定投资，购买时销售人员也反复承诺自己的商铺做餐饮绝对没有问题，可放心经营。”

于是，陈先生就爽快地交了10万元的定金，又签下预售合同，合同中对商铺的水、电、煤各项配置都有明确的规定。等300多万元总价款付清，陈先生在10月拿到了所购买的商铺。

事实证明，陈先生的眼光的确不错，拿到商铺后很快就有租客上门。陈先生与做餐饮的许先生签订了租赁合同，租金每月19000元。但到了装修时，懂行的许先生发现，商铺设置的电容量为15千瓦，达不到做餐饮起码需要25千瓦的行业水平，由此坚决要求与陈先生解除租赁合同。并非专业人士的陈先生也傻了眼，只能解约。

不过没过多久，陈先生又找到了新租客，把商铺租给了同样做餐饮的毛先生，每月租金20000元。但，意料不到的是，这次的后果更为严重，毛先生那边差不多马上装修完了，最终发现商铺内的煤气接头没有设置到位，还有排污管道设计因缺少油污沉淀器也不符合行业要求，导致餐饮许可证批不下来，无法开业。

又气又恼、进退两难的陈先生跑去质问开发商，开发商方面只是表示煤气管道已接近社区，入户操作正在申请；至于电容量问题，合同约定的就是15千瓦，并不存在违约的情况。但陈先生认为，开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，现在商铺有设计缺陷、配置不符合餐饮标准，就是违反了当初的承诺，应当承担一定的责任。

在目前买卖双方僵持不下的情形下，陈先生已决定向法院起诉，要求开发商承担电容量增容、煤气接头入户、排污管道改造以及赔偿租金、佣金等经济损失的责任。

开店秘笈：

1。规划、设计、配套要考虑周到，有的商铺项目是由烂尾楼改造的，内部设置还是好多年前的水平，根本不符合现在标准，但在销售时说得很好。

2。投资者应具备相应知识，具有一定的风险意识，购买时不要只想到餐饮商铺是市场热门，租金比其他类型的商铺高，保值升值潜力也相对较大。