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以上1—4项统称为直接成本。

（5）各种税收和规费。包括建筑税、营业税、城市建设费和教育费附加、土地使用费、住宅建筑配套费、市政配套费、公建费等o

（6）银行贷款利息。指商品房开发建设资金、向银行贷款并按银行利率规定支付的利息。

（7）建设单位管理费用。指商品房开发中所支付的各项管理费用。包括开发公司职工工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、车辆使用费、低值易耗品购置费、劳动保护费、职工教育费、广告费、合同签证费、公证费、保险费、诉讼费、聘请律师费等。

商品房屋价格通常由上述7项费用加上利润构成。

6．投资新概念——子女教育投资：

子女教育投资分为以下几个部分：

（1）学杂费和书籍费。这是必须定期支付的费用，没有丝毫伸缩性。从幼儿教育、小学、中学，直至大学，共计需要交纳学费、杂费、书籍讲义费及交通费不下数万元，如是自费上大学、私立中学，那数字更是相当惊人的。

（2）在校期间的其他费用。一是饮食费、点心费，虽然不入校也需此项费用，但在校所用要高出10～20％；二是参考书、课外书刊、文具费用，孩子的玩具；三是在校期间的零花钱；四是服装费用。大中学生每月生活费用总在二三百元以上。个别的还远不止此数。

（3）提高子女学习成绩的追加投资。为了提高孩子进一步探造的竞争能力，有必要给孩子“开小灶”，或者请家庭教师，或者参加补习班，小学、初中、高中毕业前的三个阶段，都需要追加投资。如果于女有某种天赋，准备进行音乐、舞蹈、体育等方面的培养，培养费用比学习的费用更甚。

这些追加投资，数量与学杂费不相上下，如果又请家庭教师，又进补习班，将会超出学杂费。但是，有些家长往往忽略这些投资，认为是额外负担，这是不明智的。但是，由于追加投资数量太大，更须精心计划安排。同时，应该看到，如是不追加这些投资，前面的教育投资往往事倍功半，甚至功亏一溃。

7．家庭成人教育投资：

中青年父母们完全有必要进行业余学习，这对提高个人的业务水平、工作能力，对提高家庭教育的水平、文化素质，都有重要意义。

如今，由于经济体制改革，市场经济不断深入，各单位择优上岗，如是各方面条件稍差，下岗待业随时都有可能；提倡人才流动，每个人都将有选择新的工作岗位的机会，“既槽”也更加成为一种正常现象。这些，都需要进行成人再教育。千万要有危机感，“铁饭碗”不可能永远存在。因此，家庭必须要有成人教育投资。

当然，凡是经单位同意，学费、管理费均由单位报销，有的路费及住宿费等，单位一般可报销一部分或者全部。但是，如是单位不同意的，或者单位经济效益不好的，报销就相当困难。至于参加一些补习学校、补习班，单位不会报销，而它们的收费也不少。因此，这笔教育投资是数目不小的，应有充分合理的考虑。

四、个人贷款

1．利车是否适合贷款的判断方法：

银行是国家重要的金融机构，是国家调节经济、控制经济发展态势的重要工具。如果讲货币是一个国家经济的血脉，那么银行就是血库。对许多个人来讲，如果资金匮乏，那么企业或个人就很难进行经营活动，所谓“手中无银，寸步难行”，此时，银行就是“输血大夫”，可以帮助我们摆脱困境。

利率是借贷者到期支付银行的利息与所借贷的资本的比率，分月利率和年利率几种，直接关系到借贷一方的经济利益，因此对借贷者来说十分重要。一般来说，银行利率越低，个人借贷者所付的利息就越少，对自己必然有利。

从90年代中后期，由于世界经济受亚洲金融危机的影响，国内经济受到一定冲击，社会购买力下降。为了扩大内需，国家一再降低利率，特别是推出住房贷款和教育贷款以及相关的优惠政策，从一定意义上讲，目前利率是适合贷款的，因为已经比前几年降低了许多。不过，人个借贷还要考虑贷款后的资金回报率，并非利率越低就越好，而是看资金收益如何，要联系实际，切不可草率从事。借款前要充分考虑到可能会遇到的各种风险，给自己留有余地。

总之，利率高低是决定进行贷款的一个重要因素，同时，还要考虑到诸如国家政策、经济形势、经营风险、资金回报串、收入变化等因素。各类银行还有不同的政策，借贷时要货比三家，找到最适合自己的贷款银行。

2．偿逶贷款能力的自我判断

对于个人借贷者来说，不仅银行要考虑借贷者的还款能力，借贷者本人也要考虑自己偿还贷款的能力。如果个人借贷者不能按期还贷，银行会采取一定的措施，要么上诉法院解决，要么抵押财物，个人借贷者肯定要受到损失。俗话说，不怕一万，就怕万一。所以，个人借贷者一定要客观估计自己的还贷能力，避免出现不愉快的后果。那么，应该如何估计自己是否具有偿还贷款的能力呢?

（1）个人收入来源。个人收入是借贷者是否具有偿还债务能力的重要因素。个人借贷者可以对自己的年收入和月收入做出现金流量分析，尤其是工资这样的固定收入，以便心中有数。最好不要将不固定收入考虑在内。

（2）个人消费状况。个人消费决定个人借贷者每月收入开支后的盈亏状况，在计算上要严格一些，多留有一些余地。常言道“天有不测风云”，不要因为对意外情况考虑不足而陷入被动。

（3）资本回报。人个借贷者对借来的款项一定要有资本回报的概念，如果用来投资，一定要考虑投资带来的效益，如果用来消费，一定要考虑借贷利息加上本金是否划算，自己是否有偿还能力，避免稀里糊涂将钱拿到手，又不明不白地花了出去。借贷者要认真分析投资项目的盈利情况，进行客观地评价和严格计算，确定是否值得借贷。

（4）社会关系。俗话说“一个好汉三个帮”，良好的社会关系是个人借贷者的一种资源。当然，这些关系只能解一时之急，最终解决问题还要靠自己。这一点，个人借贷者务必保持清醒的头脑。

（5）对经济形势的预测。这往往要求个人借贷者对自己的社会角色有正确的预测，并了解国家有关政策。个人借贷者可以利用国家的优惠政策找到更为适合的贷款方式，这对自己偿还贷款有切实的好处。

3．申请哪一种贷款最合算：

贷款有不同的类型，对每个人来讲，申请哪一种贷款最为合算，这需要具体分析，不能一概而论。比如，按照用途来分，贷款分为投资类贷款和消费类贷款；按照抵押方式来分，贷款分为抵押式贷款和非抵押式贷款；按照政策来分，贷款分为政策性贷款和非政策性贷款；按照偿还方式来看，贷款分为分期偿付贷款和一次性偿付贷款；按照利率采看，贷款分为高利率贷款和低利率贷款。

对个人借贷者而育，最为合算的贷款自然是低利率长期贷款，且偿还方式多样。但是，大多数情况下，贷款人无法得到这样的条件，这就需要从自己的实际出发，通盘打算，找到最适合自己的贷款种类。

假如是投资类贷款，一般要求利率与自己的预期利润串相适应，不能太高，并且时间尽可能和利润回报期接近。此外，还要考虑自己的环境和社会关系。目前，国家对于下岗职工、高科技类项目有优惠政策，偿还贷款的方式和申请贷款的程序也较宽松。

假如是消费类贷款，一定要用于必须的消费，例如结婚要购买住房和一些耐用消费品，子女上大学的需要款项等。同时，又不能超过自己的能力，以免不能按时偿还贷款，最好以不影响自己的正常生活为限。当然，每一个人有各自的具体情况，不能一概而论。要从自己的实际出发，也可以征询一下别人的意见作为参考。

4．消费贷款的种类：

对个人借贷者而育，确定消费贷款种类及期限并不是一件容易的事情，因为每个人的实际情况不一样，消费需求也不相同，每个人只能根据自己的实际情况来进行选择。

如果从收入采划分，可以将人们分为低收入阶层、中等收入阶层和高收入阶层。低收人家庭的消费贷款种类一般集中在基本生活需求方面，即小额低息贷款多一些；中等收入家庭的消费种类一般集中在住房和家用电90类；高收入家庭的消费贷款种类集中在汽车、别墅等高层次的需求。消费贷款的期限与类型密切相关，如一般耐用消费品期限较短，汽车、住房等享受型消费贷款的期限较长，而政策性消费贷款则灵活性较强，可长可短。一些关系到国家长远利益的贷款种类期限也比较长，如教育贷款和高科技贷款，偿还贷款的期限较长，而且还有不少优惠政策。每个人可以根据个人的实际还款能力与银行签定合同，根据自己的需求程度来确定消费贷款的种类。

5．按揭贷款：

按揭贷款通常用于住房、汽车等大宗消费品的购买。以住房按揭贷款为例，指购房者向房产商交纳部分购房款订购商品房，再把所购房产押给银行，获得购房贷款。然后，购房者先住房，再根据贷款合同按月等额偿还贷款本息。待清偿全部贷款本息后，购房者收回房产证，取得完全产权的商品房。如果要申请按揭贷款，就要符合下列贷款条件：

（1）持有当地常住户口且年满18岁，具有完全民事行为能力的居民及到当地投资或工作的港澳台同胞、华侨和外籍人土；